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    杭州各板块库存压力揭秘,4个去化周期超3年!它们会率先降价吗?

    2019-02-26 18:54 来源:浙江在线 / 记者:盛哲徽 / 编辑:周杭

    导语

    本期《住杭有数》要和大家探讨的就是这个问题:杭州哪些板块有降价可能性?

      浙江在线-住在杭州网2月26日讯(浙江在线记者盛哲徽)上个礼拜,估计很多人的朋友圈都被?#22363;?#24314;发·沁园这个楼盘刷屏,原因就是这个楼盘涨价了,还涨了不少,每平米大概5000多,而这个变化让一些开发商看到了限价松动的曙光。

      然而假设限价放开了,房价就一定会涨吗? 

      放眼杭城,很多板块都正面临着去库存的压力,房子尚且卖不完,更何谈涨价。

      那么换个思路来看,在去库存的压力下,这些板块谁会先绷不住,率先降价呢?

      本期《住杭有数》要和大家探讨的就是这个问题:杭州哪些板块有降价可能性?

    微信图片_20190226173044.png

      ?#20154;?#32467;论。


      由过往经验可知,那些会降价的板块,往往都会伴随着去化的难题,因而压力指数越大的板块,降价的可能性就越大。

      压力指数: ★★★★★

      萧山科技城、城东新城、南部卧城、申花

      压力指数: ★★★★

      留下、临平新城

      压力指数: ★★★

      湘湖、大江东、丁桥长睦、崇贤、未来科技城、老余杭中泰、东湖、闲林、钱江新城、之江转塘

      压力指数: ★★

      滨江区政府、祥符、萧山市北、艮北新城、下沙、良渚、大关

      压力指数: 

      ?#32511;濉?#19977;墩、星桥、?#24180;汀?#33831;山新区、市中心

      PART 1

      估计很多暴脾气要开喷了。

      且慢,先来看?#24509;?#34920;格:

    123.jpg

      (数据来源:浙报传媒地产研究院)

      根据表格的内容,我们可?#36234;?#36825;些板块大致划分为四档。

      去化周期1年以内的:

      星桥、萧山新区、市中心、?#24180;?/strong>

      去化周期2年以内的:

      祥符、萧山市北、艮北新城、老余杭中泰、东湖、下沙、闲林、留下、良渚、大关、?#32511;濉?#38065;江新城、之江转塘、三墩

      去化周期3年以内的:

      大江东、丁桥长睦、崇贤、临平新城、滨江区政府

      去化周期3年以上的:

      湘湖、南部卧城、城东新城、萧山科技城

      PART 2

      显而易见,去化周期越长,板块的压力就越大。

      当然,光凭这一个因素判断板块的压力未免过于的草率,毕竟这个去化周期本身也是个估量,而需求是在不断变化的。

      于是我们将新引入一个参考量:中签率。

      原因就不用了说了,现阶段没有一个数据比中签率更能反映板块冷暖。

    QQ图片20190226165821.jpg

      (注1:丁桥、老余杭、祥符等板块因参考样本不足,不在统计之列)

      (注2:中签率为2018年的全年平均中签率)

      比照去化周期那张表。

      同时满足中签率在50%以上和去化周期3年以上的有:

      萧山科技城、城东新城、南部卧城

      这些板块,我们可以称之为“高压板块?#20445;?#38477;价的可能性是最高的。

      同时满足中签率在30%以下和去化周期2年以内的有:

      ?#32511;濉?#19977;墩、星桥、?#24180;?/p>

      这些板块基本安全了,没有去化压力,自然也很难有降价的理由。

      PART 3

      还有一个指标,?#37096;?#20197;作为参考,那就是一二手房价差。

      我们知道,目前杭州大多数板块的一手房是比二手房便宜的,只是这个价差正在逐渐缩小,?#36824;?#26377;几个板块已经完成了逆转。

      比较明显的有: 

    QQ图片20190226161128.jpg

      人家别的板块一手房都卖得便宜,你却偏偏卖得贵,一来二去的,区域新房的价格接受?#32676;?#21487;能就要打个问号了,一旦出现供应扎堆的情况,就有降价的可能。

      表格中的几个板块,申花无疑是压力最大的,本身其去化周期就较长,区域内的一手房价?#25351;?#20110;二手房。

      PART 4

      以上面的这些数据为参考,再根据具体情况微调,也就有了文章开头的结论。 

      当然,压力指数只是一个参考的?#25293;睿?#21363;便是压力指数五星的板块,也不一定会降价,?#36824;?#23545;于关注这些板块的人来说,留个心眼还是需要的。

      会不会降价,谁先降,还是?#20889;?#24066;场来给出答案!


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